F MEXICO

INVESTIGACIÓN INTEGRAL DEL UNIVERSO DE FIBRAS EN MÉXICO

Análisis de Cobertura 2025 - Cuarto Trimestre

Octubre 2025

Documento Interno - F MEXICO Research

Índice Ejecutivo

Contenidos

Hallazgos Clave

  • 16 FIBRAs inmobiliarias tradicionales operando
  • 3 FIBRAs E principales (energía/infraestructura)
  • Yield promedio 7-9% en sector tradicional
  • Ocupaciones >95% en segmento industrial
  • Nearshoring impulsa demanda de naves

Metodología del Estudio

Esta investigación abarca el universo completo de FIBRAs activas en México al cierre del cuarto trimestre de 2025. Se analizaron reportes trimestrales, presentaciones corporativas, comunicados de la BMV y datos de AMEFIBRA. Las métricas financieras corresponden a los últimos 12 meses reportados. La cobertura incluye tanto FIBRAs inmobiliarias tradicionales como FIBRAs de energía e infraestructura (FIBRAs E).

Resumen Ejecutivo

Sector Industrial

Ocupación promedio: 96-97%

Margen NOI: ~88%

Yield promedio: 7%

Impacto nearshoring: Crecimiento rentas >10%

Sector Comercial

Ocupación promedio: 92-95%

Margen NOI: ~80%

Yield promedio: 7-8%

Resiliencia retail: Recuperación completa

Especializados

Educación: 100% ocupación, 24 años WAULT

Telecomunicaciones: 12,317 torres

Hoteles: Recuperación 55-60%

Storage: Nicho emergente

Panorama General del Sector

Métricas Agregadas del Sector

Capitalización Total Estimada: ~$250,000 MXN
Área Bruta Rentable Total: ~28M m²
Propiedades Totales: ~2,000+
LTV Promedio Sector: ~30%

Tendencias Dominantes 2025

Nearshoring

Impulsa demanda industrial sin precedentes

Recuperación Post-COVID

Normalización ocupaciones y rentas

Ciclo de Tasas

Expectativa bajas Banxico impulsa valuaciones

Glosario de Términos y Abreviaturas

Términos Fundamentales

FIBRA

Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces. Vehículo de inversión que permite a inversionistas participar en el mercado inmobiliario profesional sin adquirir propiedades directamente.

CBFI

Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios. Títulos que representan la participación de los inversionistas en el patrimonio de la FIBRA.

FFO (Funds From Operations)

Métrica que mide los flujos de efectivo operativos de una FIBRA, excluyendo ganancias/pérdidas de venta de activos y depreciación.

AFFO (Adjusted FFO)

FFO ajustado que considera inversiones de capital necesarias para mantener las propiedades (CAPEX de mantenimiento).

NOI (Net Operating Income)

Ingresos netos operativos. Ingresos por rentas menos gastos operativos, antes de gastos financieros y depreciación.

Métricas Financieras

LTV (Loan to Value)

Relación entre deuda total y valor de activos. Mide el apalancamiento financiero de la FIBRA.

DSCR (Debt Service Coverage Ratio)

Cobertura del servicio de deuda. Relación entre EBITDA y pagos de intereses/principal.

WAULT (Weighted Average Unexpired Lease Term)

Promedio ponderado de tiempo restante de los contratos de arrendamiento del portafolio.

ABR/GLA (Área Bruta Rentable)

Superficie total rentable de las propiedades en el portafolio, medida en metros cuadrados.

NAV (Net Asset Value)

Valor neto de activos. Valor teórico por CBFI basado en avalúos de propiedades menos deudas.

Términos Operativos

RevPAR (Revenue Per Available Room)

Métrica hotelera que mide ingresos por habitación disponible (ocupación × tarifa promedio).

SSNOI (Same Store NOI)

Crecimiento del NOI en las mismas propiedades período tras período, excluyendo adquisiciones/ventas.

Triple-Net Lease

Contrato donde el inquilino paga renta base más impuestos, seguros y mantenimiento del inmueble.

BTS (Build-to-Suit)

Desarrollo inmobiliario construido específicamente según requerimientos de un inquilino pre-comprometido.

Tendencias y Conceptos

Nearshoring

Relocalización de operaciones manufactureras de empresas hacia países geográficamente cercanos, beneficiando a México por su proximidad con EE.UU.

Flight-to-Quality

Tendencia de inquilinos a migrar hacia propiedades de mayor calidad, especialmente en oficinas post-pandemia.

ESG (Environmental, Social, Governance)

Criterios de sustentabilidad ambiental, responsabilidad social y gobierno corporativo que influyen en decisiones de inversión.

IPO (Initial Public Offering)

Oferta pública inicial. Primer listado de una FIBRA en la Bolsa Mexicana de Valores.

FIBRAs Inmobiliarias Tradicionales

México cuenta con 16 FIBRAs inmobiliarias tradicionales que cubren los principales segmentos: industrial, comercial, oficinas, hoteles y especializados. A continuación se presenta una ficha detallada de cada una con sus métricas operativas y financieras más relevantes.

FIBRA UNO (FUNO11)

Diversificado (Industrial/Retail/Oficinas)

Líder del Mercado Ocupación 95% Yield 8.7%

Información General

  • IPO: 2011 (Primera FIBRA de México)
  • Propiedades: ~586
  • ABR: 11.15 millones m²
  • Market Cap: ~MXN 100 mil millones
  • Ticker BMV: FUNO11

Portafolio y Operación

  • Industrial: ~40% (naves y parques logísticos)
  • Comercial: ~40% (centros comerciales)
  • Oficinas: ~20%
  • Ocupación: 95.0%
  • WAULT: ~3.9 años

Métricas Financieras

  • LTV: 42%
  • DSCR: 1.5x
  • NOI Margin: ~82%
  • Distribución: Ps.0.57/CBFI trimestral
  • Yield: ~8.7% (exento)

Highlights y Eventos Recientes

  • • Escisión de Fibra Next (2025): segregó portafolio industrial por Ps.8,000M
  • • Oferta por Fibra Terrafina rechazada (estrategia de consolidación)
  • • Márgenes NOI líderes del sector (~82%)
  • • Gestión interna desde 2021 (alineación de incentivos)
  • • Primer FIBRA con certificaciones ESG y bonos verdes

FIBRA DANHOS (DANHOS13)

Comercial y Oficinas "Premier"

Premium Quality LTV 12.8% Yield 8.1%

Información General

  • IPO: 2013
  • Propiedades: 14 (premium)
  • ABR: 1.15 millones m²
  • Valor Activos: Ps.76.8 mil millones
  • Ticker BMV: DANHOS13

Portafolio y Operación

  • Centros Comerciales: ~70% ingresos
  • Torres Oficinas: ~30% ingresos
  • Ubicaciones: CDMX, Polanco, Reforma
  • Ocupación: 90.7%
  • WAULT: ~5 años

Métricas Financieras

  • LTV: 12.8% (muy conservador)
  • DSCR: >5.0x
  • NOI Margin: ~79%
  • Distribución: Ps.0.47/CBFI trimestral
  • Yield: ~8.1% bruto

Highlights y Ventajas Competitivas

  • • Activos premium en ubicaciones AAA (Toreo, Reforma 222, Parque Delta)
  • • Menor LTV del sector (12.8%) - estructura financiera ultra-conservadora
  • • NOI por m² líder: 499 pesos/m² promedio
  • • Emisión bono sustentable DANHOS23L con ventajas en tasa
  • • Recuperación ocupación: de 86% (pandemia) a 91% (2025)

FIBRA MACQUARIE (FIBRAMQ12)

Industrial (Naves) con componente Retail

Gestión Internacional 238 Propiedades Spreads +27.7%

Información General

  • IPO: 2012
  • Propiedades: 238 (231 industriales, 7 retail)
  • GLA Industrial: 2.95 millones m²
  • Administrador: Macquarie Asset Management
  • Ticker BMV: FIBRAMQ12

Portafolio y Operación

  • Industrial: >80% NOI
  • Retail: Power centers, Bajío
  • Geografía: 16 mercados industriales
  • Ocupación: 94.6%
  • WAULT: ~3.4 años industrial

Métricas Financieras

  • LTV: ~33%
  • DSCR: ~4.5x
  • NOI Margin: ~85%
  • Distribución: Ps.0.575/CBFI trimestral
  • Yield: ~10.5% bruto

Performance Destacada 2025

  • • Spreads de renovación récord: +27.7% vs contratos previos
  • • Programa buyback Ps.1,000M aprovechando descuento a NAV
  • • Adquisición 8 naves Monterrey (US$200M) en abril 2025
  • • Pionera certificaciones LEED en naves industriales
  • • Beneficiario clave del nearshoring (60% rentas USD)

FIBRA PROLOGIS (FIBRAPL14)

Industrial Premium (Logística Clase A)

Clase A Premium Ocupación 97.7% AAA Rating

Información General

  • IPO: 2014
  • Propiedades: ~225
  • GLA: 4.0 millones m²
  • Sponsor: Prologis Inc. (46% CBFIs)
  • Ticker BMV: FIBRAPL14

Portafolio y Operación

  • Valle de México: 36%
  • Frontera: 28% (Tijuana, Cd. Juárez)
  • Monterrey: 21%
  • Ocupación: 97.7% (la más alta)
  • WAULT: ~4.5 años

Métricas Financieras

  • LTV: 23% (ultra-conservador)
  • DSCR: >6.0x
  • NOI Margin: ~95%
  • Distribución: Ps.0.42/CBFI trimestral
  • Yield: ~5.5% (calidad premium)

Liderazgo en Calidad y ESG

  • • Ocupación líder del sector: 97.7% virtualmente pleno
  • • 59.5% del portafolio con certificación ambiental
  • • Capacidad solar instalada ~20 MW en naves
  • • Cotiza cerca de NAV (sin descuento por calidad)
  • • Pipeline continuo: ~200k m² desarrollo anual

FIBRA TERRAFINA (TERRA13)

Industrial (Manufactura/Logística, Norte y Bajío)

Target Consolidación 288 Propiedades PGIM Advisor

Información General

  • IPO: 2013 (spin-off GE Real Estate)
  • Propiedades: ~288 naves
  • ABR: 3.8 millones m²
  • Asesor Externo: PGIM Real Estate
  • Ticker BMV: TERRA13

Portafolio y Operación

  • Norte: 60% (Cd. Juárez, Reynosa, Tijuana)
  • Bajío: 20% (Querétaro, San Luis Potosí)
  • Centro: 20% (Estado de México)
  • Ocupación: 96.9%
  • WAULT: ~4.5 años

Métricas Financieras

  • LTV: ~30%
  • DSCR: ~4.0x
  • NOI Margin: ~90%
  • Distribución: ~$0.12 USD/trimestre
  • Yield: ~7-8%

Objetivo de Consolidación 2025

  • • Oferta de FUNO rechazada - evaluación de términos
  • • Interés de Prologis vía fusión autorizada en asamblea
  • • Portafolio atractivo con ocupación 97% y clientes manufactureros estables
  • • Potencial alza de rentas 15% en expiraciones por nearshoring
  • • Descuento P/NAV ~0.7x ofrece valor para consolidadores

FIBRA MONTERREY (FMTY14)

Oficinas e Industrial Diversificado

Distribución Mensual Yield 8.9% Regiomontana

Información General

  • IPO: 2014 (MXN 12.00)
  • Propiedades: ~60
  • ABR: ~900 mil m²
  • Sede: Monterrey, N.L.
  • Ticker BMV: FMTY14

Portafolio y Operación

  • Oficinas: ~45% (MTY, CDMX, GDL)
  • Industrial: ~45% (naves Nuevo León)
  • Comercial: ~10%
  • Ocupación: 96.1%
  • WAULT: ~5.7 años

Métricas Financieras

  • LTV: ~30%
  • DSCR: ~5.0x
  • NOI Margin: ~85%
  • Distribución: Ps.0.0892 mensual
  • Yield: ~8.9% neto (exento)

Única FIBRA con Distribución Mensual

  • • Rendimiento total superior: precio + ~75% valor en distribuciones acumuladas
  • • Adquisición naves industriales US$200M (2025)
  • • 60% rentas en dólares (beneficio apreciación USD)
  • • Gestión interna con políticas disciplinadas (yield objetivo >9%)
  • • Planes diversificación: evaluando data centers en Querétaro

FIBRA NOVA (FNOVA17)

Industrial del Norte (Chihuahua)

Ocupación 100% Yield 8.3% Regional Focus

Información General

  • IPO: 2017 (Ps.19.50)
  • Propiedades: ~110
  • ABR: ~650 mil m²
  • Patrocinador: Grupo Bafar
  • Ticker BMV: FNOVA17

Portafolio y Operación

  • Chihuahua: ~70% (incl. Cd. Juárez)
  • Coahuila: 15% (Laguna)
  • Otros: 15% (Querétaro, etc.)
  • Ocupación: ~100% (consistente)
  • WAULT: ~7 años (contratos largos)

Métricas Financieras

  • LTV: ~20-25%
  • DSCR: >5.0x
  • NOI Margin: ~95%
  • Distribución: Ps.0.55/CBFI trimestral
  • Yield: ~8.36% neto (100% exento)

Performance Sobresaliente desde IPO

  • • Rendimiento total +97% desde IPO 2017 (precio + distribuciones)
  • • Ocupación histórica 100% - sin vacancia conocida
  • • Top inquilino: Grupo Bafar ~30% (industria cárnica estable)
  • • Segunda mejor en yield neto sector: 8.4%
  • • Modelo conservador: apalancamiento mínimo, distribuciones consistentes

FIBRA PLUS (FPLUS16)

FIBRA de Desarrollo (Usos Mixtos)

Desarrollador Crecimiento 20 Proyectos

Información General

  • IPO: 2016
  • Proyectos: 20 (10 operando, 10 desarrollo)
  • ABR Operando: 645 mil m²
  • Líder: Gustavo Tomé (30% CBFIs)
  • Ticker BMV: FPLUS16

Portafolio y Operación

  • Oficinas: Múltiples mercados
  • Comercial: Centros y plazas
  • Industrial: Naves ligeras
  • Vivienda: Renta (Cancún)
  • Ocupación Operativa: 94.6%

Métricas Financieras

  • LTV: ~12% (ultra-bajo)
  • DSCR: 2.0x
  • NOI Margin: ~70%
  • Distribución: Reinversión
  • Yield: ~0% (modelo crecimiento)

Modelo de Crecimiento vs. Distribución

  • • Quintuplicó ingresos desde 2018: enfoque en desarrollo exitoso
  • • Pipeline ambicioso: Torre Xolotl (CDMX), Parque Cancún
  • • Estrategia: reinversión total para generar plusvalía NAV
  • • Una vez estabilizados activos, potencial venta o distribución mayor
  • • Apuesta alto riesgo-retorno: éxito en ejecución = apreciación significativa

FIBRA SHOP (FSHOP13)

Centros Comerciales Medianos

18 Plazas Recuperación Yield 7.8%

Información General

  • IPO: 2013
  • Plazas: 18 en 12 estados
  • ABR: ~550 mil m²
  • Segmento: Medio-popular
  • Ticker BMV: FSHOP13

Portafolio y Operación

  • Formato: Power centers, community
  • Anclas: Soriana, Cinemex, Suburbia
  • Geografía: Diversificada (12 estados)
  • Ocupación: ~94%
  • WAULT: ~5 años

Métricas Financieras

  • LTV: 39% (más alto del sector)
  • DSCR: ~1.8x
  • NOI Margin: ~80%
  • Distribución: Ps.0.32 anual proyectado
  • Yield: ~7.8%

Recuperación y Mejora Operativa

  • • Ocupación subió de 86% (pandemia) a 94% (2024-25)
  • • Ingresos +15% vs 2019 - superó niveles pre-COVID
  • • Refinanciamiento 2023: FSHOP23 extendió vencimientos a 2028
  • • Fitch mejoró perspectiva a Positiva
  • • Nuevas anclas: Decathlon, H&M llenando espacios vacíos

FIBRA EDUCA (EDUCA18)

Inmuebles Educativos (Universidades)

Única Mundial 100% Ocupación WAULT 24 años

Información General

  • IPO: 2018 (primera FIBRA educativa mundial)
  • Inmuebles: 78 campus
  • ABR: 632 mil m²
  • Cobertura: 20 estados
  • Ticker BMV: EDUCA18

Portafolio y Operación

  • Inquilinos: Red Aliat, Grupo ICEL, ULA
  • Estudiantes: ~200 mil alojados
  • Marcas: ~18 instituciones educativas
  • Ocupación: 100% (siempre)
  • WAULT: 24.3 años (ultra-largo)

Métricas Financieras

  • LTV: ~15% (ultra-conservador)
  • DSCR: ~10.0x
  • NOI Margin: 86.6% (líder sector)
  • Distribución: Ps.1.20/CBFI anual
  • Yield: ~5.5% (defensivo)

Modelo de Negocio Único y Defensivo

  • • Contratos a 15-20 años garantizan flujos de largo plazo
  • • Crecimiento market cap: US$1.2bn → US$3.7bn en 7 años
  • • Expansión ABR: 353k → 632k m² (+79% desde IPO)
  • • Rating Moody's AAA.mx - máxima calificación crediticia
  • • Impacto social: facilita acceso educación superior a 200k estudiantes

FIBRA SITES (FSITES20)

Torres Telecomunicaciones

12,317 Torres Infraestructura Yield 8%

Información General

  • IPO: 2020 (spin-off Telesites)
  • Torres: 12,317 antenas
  • Cobertura: 32 entidades, 1,104 localidades
  • Sponsor: Telesites (AMX)
  • Ticker BMV: FSITES20

Portafolio y Operación

  • Ocupación: ~1.1 tenants/torre
  • Principales Clientes: Telcel, AT&T, Movistar
  • Cobertura Física: 100% torres ocupadas
  • Contratos: Marco 7-10 años
  • Pipeline: +1,000 torres anuales

Métricas Financieras

  • LTV: ~20%
  • DSCR: ~4.5x
  • EBITDA Margin: ~66%
  • Distribución: Ps.1.44/CBFI anual
  • Yield: ~8% (exento)

Infraestructura Crítica para 5G

  • • Posicionada para boom 5G: más equipos = más rentas por torre
  • • Capacidad ociosa para co-ubicación (meta: 2-3 operadores por torre)
  • • Crecimiento orgánico ~5% + adiciones de equipos incrementales
  • • Flujos predecibles indexados a inflación + crecimiento tráfico
  • • Barrera de entrada alta: ubicaciones estratégicas ya consolidadas

FIBRAs de Energía e Infraestructura (FIBRAs E)

Las FIBRAs E representan un nuevo segmento que invierte en activos de infraestructura energética y de servicios públicos, ofreciendo flujos estables de largo plazo respaldados por concesiones gubernamentales o contratos con entidades públicas.

FIBRA VÍA (FVIA16)

Carreteras de Peaje (Concesiones PINFRA)

Autopistas Yield 8.5% PINFRA Sponsor

Información General

  • IPO: 2016
  • Activos: Concesiones de autopistas
  • Patrocinador: PINFRA
  • Modelo: Ingresos de peaje
  • Ticker BMV: FVIA16

Portafolio y Operación

  • Red: Carreteras estratégicas México
  • Ingresos: Tarifas de peaje reguladas
  • Indexación: Inflación anual
  • Duración: Concesiones largo plazo
  • Tráfico: Correlacionado con PIB

Métricas Financieras

  • Modelo Negocio: Flujos predecibles
  • Crecimiento: Inflación + tráfico
  • Distribución: Estable
  • Yield: ~8.5% bruto
  • Perfil: Bajo riesgo, crecimiento moderado

Ventajas del Modelo de Concesiones

  • • Flujos de largo plazo respaldados por tráfico vehicular
  • • Tarifas indexadas automáticamente a inflación
  • • Barrera de entrada: imposible replicar ubicaciones
  • • Crecimiento correlacionado con actividad económica
  • • Perfil defensivo ideal para inversionistas conservadores

FIBRA CFE (FCFE)

Transmisión Eléctrica (Respaldo CFE)

Red Eléctrica US$725M CFE Garantía

Información General

  • Lanzamiento: ~2021 (primer bono 2025)
  • Activos: Red transmisión eléctrica
  • Respaldo: CFE (empresa estatal)
  • Emisión Reciente: US$725M (2025)
  • Ticker: FCFE

Modelo de Negocio

  • Ingresos: ~6.78% ingresos transmisión CFE
  • Base: Infraestructura eléctrica nacional
  • Estabilidad: Servicios esenciales
  • Crecimiento: Expansión red + demanda
  • Regulación: Marco tarifario CRE

Proyección Financiera

  • Ingresos Estimados: ~Ps.4,000M anuales
  • Distribución: Ps.0.73/CBFE (2T25)
  • Yield Esperado: 8-9%
  • Perfil: Ultra-defensivo
  • Riesgo: Política energética gubernamental

Infraestructura Eléctrica Nacional

  • • Acceso exclusivo a ingresos de transmisión eléctrica nacional
  • • Emisión sobredemandada 10x - confianza inversionista institucional
  • • Servicios esenciales con demanda inelástica (electricidad)
  • • Potencial beneficiario de políticas de soberanía energética
  • • Flujos prácticamente garantizados por naturaleza del activo

Tablero Comparativo del Universo de FIBRAs

FIBRA (Ticker) Activo Principal Propiedades GLA/Área Ocupación LTV DSCR Div. Yield P/NAV
Fibra Uno (FUNO11)
Diversificado
 Industrial/Retail/Oficinas ~586 11.15M m² 95.0% 42% 1.5× 8.7% ~0.8x
Fibra Danhos (DANHOS13)
Premium
 Comercial & Oficinas 14 1.15M m² 90.7% 12.8% 5.0× 8.1% ~0.9x
Fibra Macquarie (FIBRAMQ)
Internacional
 Industrial + Retail 238 3.38M m² 94.6% 33% 4.5× 10.0%* ~0.8x
Fibra Prologis (FIBRAPL)
Clase A
 Industrial Premium 225 4.0M m² 97.7% 23% 6.0× 5.5% ~1.0x
Fibra Terrafina (TERRA13)
Target M&A
 Industrial Manufactura 288 3.8M m² 96.9% 30% 4.0× 7.5% ~0.7x
Fibra MTY (FMTY14)
Mensual
 Oficinas & Industrial ~60 0.9M m² 96.2% 30% 5.0× 8.9% ~0.9x
Fibra Nova (FNOVA17)
Regional
 Industrial Norte ~110 0.65M m² 100% 20% 5.5× 8.3% ~1.1x
Fibra Plus (FPLUS16)
Desarrollador
 Desarrollo Mixto 20 proy. 0.64M m² 94.6% 12% 2.0× 0% (reinv.) ~0.7x
Fibra Shop (FSHOP13)
Recuperación
 Centros Comerciales 18 plazas 0.55M m² 94% 39% 1.8× 7.8% ~0.8x
Fibra Educa (EDUCA18)
Única Mundial
 Campus Educativos 78 0.632M m² 100% 15% 10× 5.5% ~1.2x
Fibra Sites (FSITES20)
Telecom
 Torres Telecomunicaciones 12,317 Torres 100%* 20% 4.5× 8.0% ~1.0x
Notas: * Yields marcados con asterisco incluyen porción gravada. ** Ocupación torres = promedio 1.1 arrendatarios por torre. Fuentes: Reportes trimestrales FIBRAs 2T-3T 2025, AMEFIBRA, BMV.

Análisis Competitivo y Posicionamiento

Rankings por Tamaño y Escala

Por GLA/Activos Totales

  1. 1. FUNO - 11.15M m², 586 propiedades
  2. 2. Prologis - 4.0M m², 225 propiedades clase A
  3. 3. Terrafina - 3.8M m², 288 naves industriales
  4. 4. Macquarie - 3.4M m², 238 propiedades
  5. 5. Danhos - 1.15M m², 14 propiedades premium

Por Ingresos/FFO Anuales

  1. 1. FUNO - ~Ps.28 mil M ingresos, Ps.9-10 mil M FFO
  2. 2. Prologis - ~Ps.12 mil M ingresos, Ps.8 mil M FFO
  3. 3. Danhos - ~Ps.7.5 mil M ingresos, Ps.4 mil M FFO
  4. 4. Sites - ~Ps.6 mil M ingresos, Ps.3.6 mil M FFO
  5. 5. Macquarie - ~Ps.5 mil M ingresos, Ps.2.3 mil M FFO

Rankings por Rentabilidad y Eficiencia

Por Dividend Yield (Neto)

  1. 1. MTY - 8.9% (mensual, exento)
  2. 2. FUNO - 8.7% (trimestral, exento)
  3. 3. Nova - 8.3% (trimestral, exento)
  4. 4. Danhos - 8.1% bruto (~6.5% neto)
  5. 5. Sites - 8.0% (trimestral, exento)

Por Conservadurismo (Menor LTV)

  1. 1. Plus - 12% (desarrollo, reinversión)
  2. 2. Danhos - 12.8% (ultra-conservador)
  3. 3. Educa - 15% (flujos garantizados 24 años)
  4. 4. Nova - 20% (regional, estable)
  5. 5. Prologis - 23% (calidad premium)

Matriz de Posicionamiento: Ocupación vs. Apalancamiento

Líderes Ideales

Alta ocupación + Bajo LTV

  • • Fibra Educa (100%, 15% LTV)
  • • Fibra Nova (100%, 20% LTV)
  • • Fibra Danhos (91%, 13% LTV)
  • • Fibra Prologis (98%, 23% LTV)

Alto Rendimiento

Alta ocupación + Apalancamiento moderado

  • • Fibra Uno (95%, 42% LTV)
  • • Fibra MTY (96%, 30% LTV)
  • • Fibra Macquarie (95%, 33% LTV)

En Optimización

Ocupación en mejora

  • • Fibra Shop (94%, 39% LTV)
  • • Fibra Plus (95%, 12% LTV)
  • • Fibras Hotel (55-60%, 25-27% LTV)

Especializados

Métricas únicas por segmento

  • • Fibra Sites (100%* torres, 20% LTV)
  • • Storage (85%, 10% LTV)
  • • Upsite (80%, 12% LTV)

Análisis: Las FIBRAs en el cuadrante "Líderes Ideales" combinan la mayor estabilidad operativa con estructuras de capital conservadoras, ofreciendo el menor riesgo. Las de "Alto Rendimiento" usan apalancamiento moderado para generar rendimientos superiores manteniendo ocupaciones sólidas.

Benchmarks Sector Industrial

Ocupación Promedio: 96-97%
NOI Margin Típico: ~88%
Yield Promedio: ~7%
Líder Ocupación: Prologis 97.7%
Líder Yield: Macquarie 10% bruto

Benchmarks Sector Comercial

Ocupación Promedio: 92-95%
NOI Margin Típico: ~80%
Yield Promedio: 7-8%
Líder Ocupación: Danhos 91% (subiendo)
Líder Yield: Danhos 8.1% bruto